효창공원역세권 추준위 “민간 개발 전환 필요”…공공방식 한계 주장

효창공원역세권 민간재개발 추준위 “공공방식은 오는 4월 2일까지 본지구 지정 동의율 미충족 예상, 민간방식은 추진 준비 완료... 공공도심복합보다 민간재개발이 자산가치 상승과 재산권 측면에서 유리… ”

효창공원역세권 민간재개발 추진준비위원회(추준위원회)가 도심공공주택복합사업 예정지구 해제를 앞두고, 민간재개발 방식이 도심공공주택복합사업보다 주민의 자산가치와 재산권 측면에서 훨씬 유리하다는 입장을 밝혔다.

추준위원회는 최근 배포한 입장문에서 “효창공원역세권은 입지 경쟁력이 서울에서도 최상위권 지역인 만큼, 공공이 주도하는 도심복합사업보다 민간재개발이나 민간 도심복합사업, 신속통합기획 방식으로 추진할 경우 토지등소유자에게 돌아가는 사업상 이익과 자산가치 상승폭이 더 크다”고 주장했다.

도심공공주택복합사업은 사업성 없는 낙후지역 구제용 제도로 민간 건설사가 사업성이 낮아 포기한 ‘낙후지’를 공공(LH)이 강제 수용하여 개발하는 구조다. 정부는 이 사업을 통해 공공주택 공급과 기반시설 확충 등 공공성을 함께 확보한다는 입장이다.

추준위원회는 이 같은 구조상 개발이익의 상당 부분이 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등 공익 목적에 사용되는 만큼, 주민 개인의 자산가치 극대화 측면에서는 한계가 있다고 보고 있다.

반면 민간 방식의 경우 주민이 사업의 주체가 되고, 사업수익과 자산가치 상승분이 공공주도 방식보다 직접적으로 반영될 가능성이 높다는 것이 추준위원회의 설명이다.

특히 서울시의 신속통합기획은 민간 재개발을 전제로 정비계획 수립과 행정절차를 지원하는 방식으로, 서울시는 신속통합기획 2.0을 통해 정비사업 기간을 최대 6.5년 단축하겠다고 밝힌 바 있다. 또 최근 재개발 후보지에 대해서는 구역 지정 기간을 2년 이내로 단축하고 사업성 보정계수 등을 적용해 사업성을 높이겠다고 설명했다.

추진위원회는 또 다른 대안으로 민간 도심복합사업도 검토하고 있다고 밝혔다. 국토교통부는 2025년 2월 7일부터 시행된 도심복합개발법 하위법령을 통해 복합개발사업 요건을 구체화했으며, 역세권 등 일정 요건을 충족하는 경우 용적률 완화 등 사업성 개선이 가능하도록 제도를 정비했다. 추진위원회는 효창공원역세권이 역세권 입지라는 점에서, 예정지구 해제 이후 민간 도심복합사업으로의 전환 가능성도 충분하다고 보고 있다.

추준위원회에 따르면 현재 주민들을 대상으로 신속통합기획과 민간 도심복합사업에 대한 선호도 설문조사가 진행 중이며, 지금까지의 조사 흐름에서는 민간 도심복합사업이 상대적으로 우세한 것으로 나타나고 있다.

김지연 추준위원장은 “효창공원역세권 주민들은 단순히 사업 속도만 보는 것이 아니라, 사업 이후 내 자산가치가 얼마나 상승할 수 있는지를 가장 중요하게 보고 있다”며 “공공도심복합은 공공성을 전제로 개발이익의 상당 부분이 공익사업에 쓰이는 구조인 반면, 민간재개발은 주민의 재산권과 사업이익이 보다 직접적으로 반영될 수 있다는 점에서 선호가 높다”고 말했다.

김 위원장은 이어 “현재 추준위원회는 신속통합기획과 민간 도심복합사업을 놓고 주민 의견을 수렴하고 있으며, 지금까지는 민간 도심복합사업이 우세한 흐름을 보이고 있다”며 “예정지구가 해제되면 곧바로 주민이 원하는 민간재개발 절차를 시작할 수 있도록 준비하고 있다”고 밝혔다.

추준위원회는 민간 도심복합사업 추진 시 참여 가능한 민간 파트너로 한국투자신탁과 대신자산신탁이 준비 중이라고도 전했다. 추진위원회는 “예정지구 해제 이후 즉시 주민 의사에 따라 민간방식 사업을 본격적으로 추진할 수 있도록 사전 검토와 협의가 이뤄지고 있다”고 설명했다.

한편 효창공원앞역 일대 도심공공주택복합사업 후보지는 토지등소유자 3분의 2 이상 의 요건을 확보했다는 보도가 나왔으나 본지가 LH에 확인한 결과 “동의율은 확인시켜주지 않는다”는 입장이며 “본지구 지정 여부와 예정지구 해제와 관련한 최종 법적·행정적 판단은 관계기관 절차에 따라 확정될 사안”이라고 덧붙였다.

민간재개발 추준위원회는 “효창공원역세권처럼 입지가 우수한 지역은 공공주도 개발보다 민간재개발 방식이 토지등소유자의 자산가치 상승과 선택권 보장 측면에서 더 유리하다”며 “주민 뜻에 반하는 공공주도 방식이 아니라 주민이 주체가 되는 개발로 방향을 전환하는 것이 합리적이다”고 주장했다.

이어 “예정지구 해제 이후에는 신속통합기획 재개발 또는 민간 도심복합사업 가운데 주민들이 선택하는 가장 유리한 방식을 선택해 신속하게 추진할 방침”이라고 밝혔다.